סכסוכי נזקי מים בין שכנים – כשהמים עוברים בין הדירות והאחריות נשארת במחלוקת
כתם רטיבות בדירה אחת אינו מוכיח לבדו מהיכן הגיעו המים או מי אחראי להם. המקור יכול להיות בדירה שמעל, בדירה סמוכה, בצנרת משותפת, באיטום, במעטפת או בכשל שכבר תוקן. כאשר הצדדים חלוקים על המקור, הגישה לבדיקה, אופן התיקון או העלויות – נדרש הליך שמפריד בין בירור מקצועי לבין הכרעה.
ולא הנחה לפי מיקום הכתם
וניטרלי לפי הצורך
וגישה בין הדירות
ובתיקון ובהוצאות
רטיבות אצל השכן אינה בהכרח הוכחה למקור הנזק
מים אינם תמיד נעים בקו ישר. הם יכולים לעבור בתוך שכבות מילוי, לאורך צנרת, דרך תפרים ומפגשים בין אלמנטים, ולצאת לעין במקום המרוחק ממוקד הכשל. לכן העובדה שהרטיבות מופיעה בתקרה של דירה מסוימת אינה מספיקה כדי לקבוע שהמקור נמצא דווקא בדירה שמעליה.
בסכסוך בין שכנים, ההכרעה צריכה להישען על תשתית מקצועית מתאימה: ממצאים חזותיים, מדידות, בדיקות מערכות, בדיקות איטום או בדיקות אימות אחרות לפי הצורך. לעיתים נדרש גם לבחון תיקונים קודמים ואת השינוי במצב לאחר ביצועם.
רק לאחר שהשאלה המקצועית מתבהרת ניתן לדון באופן מסודר בשאלות האחריות, היקף התיקון, הנזקים וההוצאות שבין הצדדים.
באילו מצבים מתפתחים סכסוכי נזקי מים בין שכנים?
אותה תופעת רטיבות יכולה לערב כמה מערכות וכמה בעלי אחריות אפשריים. לכן חשוב להגדיר את המחלוקת לפי המקרה ולא לפי הנחה מוקדמת.
דירה מעל ודירה מתחת
רטיבות בתקרה או בקירות כאשר נטען שהמקור בחדר רחצה, מטבח, מרפסת, מערכת מים או אזור אחר בדירה שמעל.
דירות סמוכות
מעבר מים דרך קיר משותף, פיר, תשתית או אזור שירות, כאשר מיקום היציאה אינו מלמד בהכרח על מיקום הכשל.
צנרת פרטית או משותפת
מחלוקת אם הכשל נמצא בקו השייך לדירה מסוימת, בצינור משותף, בקולטן, בקו אנכי או במערכת אחרת של הבניין.
מרפסת, גג או מעטפת
חדירת מים שמקורה האפשרי באיטום, ניקוז, קיר חוץ, גג או מרפסת, כאשר יש מחלוקת אם האחריות פרטית או משותפת.
תיקון שבוצע אך המחלוקת נמשכת
אחד הצדדים טוען שהכשל תוקן, בעוד שהצד האחר עדיין רואה סימני רטיבות או טוען שהטיפול לא פתר את מקור הבעיה.
שכן מול נציגות או רכוש משותף
כאשר עולה חשד שהמקור במערכת או בחלק משותף של הבניין, ונדרשת הבחנה בין אחריות פרטית לבין אחריות הנציגות או גורם אחר.
מה צריך המומחה לברר – ומה צריך הבורר להכריע?
המומחה אינו קובע מי חייב את מי. הבורר אינו אמור לנחש מהו מקור המים. לכל שאלה יש בעל תפקיד מתאים.
שאלות מקצועיות אפשריות
- מהו מקור הרטיבות או הנזילה, ומהו מסלול מעבר המים האפשרי?
- האם מדובר בכשל פעיל, ברטיבות כלואה או בסימנים שנותרו מאירוע קודם?
- האם המערכת או האלמנט החשוד שייכים לדירה מסוימת או לרכוש המשותף?
- אילו בדיקות נדרשות כדי לאמת או לשלול כל אחד ממקורות החשד?
- מהו התיקון המקצועי הנדרש ומהו היקף הפתיחה, האיטום, האינסטלציה או השיקום?
- מהי עלות סבירה של פעולות הבדיקה, התיקון והשבת המצב לקדמותו?
שאלות שהבורר עשוי להכריע בהן
- מי אחראי כלפי הצד האחר לנזק או לכשל שהוכח במסגרת ההליך?
- מהי המשמעות של סירוב, עיכוב או חוסר שיתוף פעולה בביצוע בדיקות שנקבעו במסגרת הבוררות?
- מי נדרש לבצע את התיקון ובאילו תנאים, ככל שסעד כזה נמצא בסמכות הבורר?
- מי יישא בעלויות הבדיקה, המומחה, התיקון, השיקום והנזקים שהוכחו?
- כיצד יש להתייחס לתיקונים קודמים, לטענות על נזק מתמשך ולחוות דעת שונות?
- כיצד יחולקו הוצאות הבוררות בהתאם להסכם, להתנהלות הצדדים ולפסק.
מאיר לוזון משמש כבורר בלבד – לא כמאתר הנזילה בתיק
בתיק שבו מאיר לוזון מכהן כבורר הוא אינו נכנס לדירות כדי לאתר את מקור המים, אינו מבצע בדיקות תרמוגרפיות, בדיקות צנרת או איטום ואינו מכין חוות דעת מקצועית.
אם המחלוקת דורשת בירור מקצועי, ניתן למנות מומחה חיצוני וניטרלי ולהגדיר את השאלות שעליהן עליו להשיב, את היקף הבדיקה ואת מנגנון ההבהרות.
כך נשמרת ההפרדה בין מי שמברר את מקור הנזק לבין מי שמכריע באחריות ובמחלוקת בין הצדדים.
כך ניתן לנהל סכסוך נזקי מים בין שכנים
המטרה היא לצמצם את הוויכוח לשאלות שניתן לבדוק ולהכריע בהן, במקום שכל צד יישאר עם גרסה אחרת לגבי מקור המים והאחריות.
התאמה ראשונית
והגדרת הצדדים
והטענות שבמחלוקת
כאשר נדרש
הבהרות ותגובות
לרבות הוצאות
מתי בוררות בין שכנים יכולה להתאים – ומתי צריך לפעול אחרת קודם?
כדאי לבחון התאמה כאשר
- שני הצדדים מכירים בקיומה של מחלוקת אך חלוקים על מקור המים או האחריות.
- נדרשת גישה לשתי דירות או למספר מוקדים כדי לבצע בדיקה מקצועית מלאה.
- בוצעו כבר תיקונים או בדיקות, אך כל צד מפרש את התוצאות באופן שונה.
- יש מחלוקת על היקף התיקון, נזקי הגמר, העלויות או חלוקת ההוצאות.
- קיים בסיס מתאים לבוררות או שהצדדים מוכנים להסדיר הסכם בוררות בכתב.
ייתכן שנדרש צעד אחר תחילה כאשר
- קיימת דליפה פעילה שדורשת עצירה מיידית כדי למנוע החמרת נזק.
- נדרש צו דחוף, צו כניסה או סעד זמני שבסמכות בית משפט.
- טרם ברור מי הצד הרלוונטי למחלוקת או אם המקור בכלל נמצא בדירה אחרת.
- אחד הצדדים אינו מסכים לבוררות ואין מקור אחר שמחייב אותו להתדיין במסלול זה.
- המחלוקת העיקרית היא בנושא אחר שאינו קשור לנזקי מים או למבנה.
לפני שפונים לבוררות בסכסוך בין שכנים
האם כתם רטיבות בתקרה מוכיח שהמקור בדירה שמעל?
לא. מיקום סימן הרטיבות הוא נתון חשוב, אך מים יכולים לעבור בתוך שכבות המבנה ולצאת במקום המרוחק ממקור הכשל. נדרש בירור מקצועי מתאים לפני שקובעים מקור ואחריות.
מה קורה אם השכן אינו מאפשר להיכנס לדירה לצורך בדיקה?
הפנייה למרכז אינה יוצרת כשלעצמה זכות כניסה לנכס. אם קיימת בוררות מוסכמת, ניתן להסדיר את מנגנון הבדיקה והגישה במסגרת ההליך ובגבולות סמכויות הבורר. כאשר נדרש צו כפוי או סעד דחוף, ייתכן שיש צורך לפעול בערוץ משפטי מתאים.
האם ייתכן שהמקור הוא בצינור משותף ולא באחת הדירות?
כן. קווים אנכיים, קולטים, מערכות משותפות, גגות, מעטפת ואזורים משותפים יכולים להיות חלק מהבירור. לכן חשוב שלא להגביל את הבדיקה מראש רק לדירה שבה נראים סימני הרטיבות.
השכן כבר תיקן נזילה אבל הקיר עדיין רטוב. האם זה אומר שהתיקון נכשל?
לא בהכרח. לאחר תיקון מקור מים עשויה להישאר לחות כלואה בחומרי המבנה למשך זמן. יש להבחין בין תהליך ייבוש לבין המשך חדירת מים פעילה באמצעות בדיקות ומעקב מתאימים.
מי משלם על המומחה והבדיקות?
אופן מימון הבדיקה נקבע במסגרת ההליך. ניתן לקבוע נשיאה שווה בשלב הראשון, ובפסק הבוררות להתייחס לחלוקת ההוצאות בהתאם להסכם, להחלטות שניתנו ולנסיבות התיק.
האם הבורר יכול להכריע גם בעלות התיקון ובנזק שנגרם לדירה?
ניתן לכלול שאלות של תיקון, עלויות ונזק במסגרת הבוררות ככל שהן נכללות בהסכם ובסמכויות שנמסרו לבורר, ובהתאם לתשתית הראייתית והמקצועית שהוצגה.